Wohnen in Kleinstädten: Zwischen Leerstand und Engpässen
Neues Positionspapier aus der ARL zeigt, dass Kleinstädte kein homogener Siedlungstyp sind und das Thema Wohnen auch dort differenziert betrachtet werden muss
Obwohl rund 30 Prozent der Bevölkerung in Deutschland in Kleinstädten leben, bleiben die Wohnbedürfnisse und -potenziale vor Ort politisch oft unbeachtet. Mit dem Positionspapier aus der ARL 161 „Wohnen in Kleinstädten. Aktuelle Herausforderungen in Forschung und Praxis“ macht die ARL – Akademie für Raumentwicklung in der Leibniz-Gemeinschaft auf aktuelle Herausforderungen aufmerksam. Kleinstädte sind weder per se Entlastungsräume für Großstädte, noch verfügen sie automatisch über ausreichend bezahlbaren Wohnraum. Sie benötigen daher dringend passgenaue wohnungspolitische Strategien.
In der öffentlichen Debatte dominiert die Wohnungsnot in den Metropolen. Dabei gelten Kleinstädte häufig als mögliche Ausweichoptionen mit vermeintlich entspannten Wohnungsmärkten. Diese Sichtweise greift laut den Autor:innen zu kurz.
Tatsächlich sind Kleinstädte äußerst heterogen: Sie unterscheiden sich stark hinsichtlich Lage, wirtschaftlicher Entwicklung, Wohnungsbeständen und sozialer Strukturen. Entsprechend vielfältig sind auch ihre wohnungspolitischen Herausforderungen – von Leerstand und Funktionsverlust in peripheren Regionen bis hin zu Knappheit und Verdrängung in boomenden oder touristisch geprägten Kleinstädten.
Zentraler Befund des Papiers ist ein strukturelles Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. In vielen Kleinstädten dominiert nach wie vor das selbstgenutzte
Einfamilienhaus. Gleichzeitig differenzieren sich die Wohnbedürfnisse weiter aus: Ältere Menschen benötigen barrierearme Wohnungen, junge Haushalte erwarten flexible Mietangebote und neue Lebensformen verlangen nach alternativen Wohnmodellen. Das bestehende Angebot wird diesen Anforderungen oft nicht gerecht. Ein funktionierender Mietwohnungsmarkt fehlt vielerorts, was spürbare Folgen für die Wohn- und Lebensqualität vor Ort, die soziale Teilhabe und die Fachkräftesicherung hat. So haben zahlreiche gesellschaftliche Gruppen Probleme, geeigneten und bezahlbaren Wohnraum zu finden, Umzüge innerhalb der Stadt sind schwer realisierbar und insbesondere für kleine Haushalte gibt es nur ein geringes Angebot am Markt.
Hinzu kommt ein Zielkonflikt in der Stadtentwicklung: Einerseits bekennen sich viele
Kommunen zum Leitbild der Innenentwicklung, andererseits werden weiterhin
Neubaugebiete am Stadtrand ausgewiesen. Dadurch werden Ortskerne geschwächt,
der Flächenverbrauch und Versiegelung erhöht und die Abhängigkeit vom Auto verstärkt. Gleichzeitig stoßen Kleinstädte bei der Umsetzung nachhaltiger Wohnkonzepte an enge Grenzen: Begrenzte personelle Ressourcen, knappe Haushalte und fehlende Daten erschweren vielerorts eine aktive kommunale Wohnungspolitik.
Die Autor:innen plädieren für differenzierte, datengestützte Analysen und integrierte
Strategien, die die Wohnungsmarkt-, Boden- und Stadtentwicklungspolitik
zusammendenken. Bund und Länder sind aufgefordert, rechtliche Rahmenbedingungen und Förderprogramme stärker auf die spezifischen Bedürfnisse von Kleinstädten auszurichten. Die Kommunen wiederum benötigen eine angemessene finanzielle Grundausstattung und praxistaugliche Instrumente, um Bestände zu aktivieren, die Innenentwicklung zu stärken und bezahlbaren Mietwohnraum zu sichern.
Das ARL-Positionspapier versteht sich als Appell an Politik, Verwaltung und Forschung. Wenn gleichwertige Lebensverhältnisse und nachhaltige Raumentwicklung ernst genommen werden, darf Wohnen in Kleinstädten kein blinder Fleck bleiben. Es sind differenzierte Konzepte, verlässliche Förderstrukturen und mehr Aufmerksamkeit für einen Siedlungstyp gefragt, der für die Zukunft des Wohnens in Deutschland von zentraler Bedeutung ist.
Direkt zum Positionspapier aus der ARL 161 (PDF): https://www.arl-net.de/system/files/pdf/2026-05/PP161_gesamt.pdf
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Und noch ein weiterer Lesehinweis in eigener Sache:
Die vhw-Fachzeitschrift Forum Wohnen und Stadtentwicklung 03/2026 ist erschienen. In der aktuellen Ausgabe zum Schwerpunktthema „Kleinstädte im Fokus“ fassen Marcus Menzl, Annett Steinführer, Martin Sondermann und Katharina Pötzsch in Ihrem Beitrag „Spannungsfelder kleinstädtischen Wohnens – neues ARL-Positionspapier thematisiert Herausforderungen für Kleinstadtforschung und -praxis“ die Erkenntnisse aus dem ARL-Arbeitskreis und dem Positionspapier noch einmal zusammen.
Zur Ausgabe 03/2026 (PDF): https://www.arl-net.de/system/files/pdf/2026-05/PP161_gesamt.pdf
Wissenschaftlicher Ansprechpartner:
Prof. Dr. Annett Steinführer, Thünen-Institut für Lebensverhältnisse in ländlichen Räumen, Braunschweig
Tel. +49 531 2570 1115
annett.steinfuehrer@thuenen.de
Prof. Dr. Marcus Menzl, Technische Hochschule Lübeck
Tel. +49 451 300 5135
marcus.menzl@th-luebeck.de
Dr.-Ing. Martin Sondermann, Leitung des Wissenschaftlichen Referats "Gesellschaft und Kultur" in der ARL
Tel. +49 511 34842 23
martin.sondermann@arl-net.de
Originalpublikation:
ARL – Akademie für Raumentwicklung in der Leibniz-Gemeinschaft (Hrsg.) (2026): Wohnen in Kleinstädten. Aktuelle Herausforderungen in Forschung und Praxis. Hannover. = Positionspapier aus der ARL 161. https://doi.org/10.60683/z4qv-je63
Weitere Informationen:
https://www.arl-net.de/de/blog/wohnen-kleinst%C3%A4dten-zwischen-leerstand-und-engp%C3%A4ssen (Pressemitteilung zum Positionspapier)
https://www.arl-net.de/de/shop/wohnen-kleinst%C3%A4dten (Zum Positionspapier)
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